2024-01-03游戏下载网站新闻

研析 | 从“苏州毒地房”看房地产企业尽调


一宗看似简单交易的背后,实则是商务、财务、法务(律师)共同商讨的结果。重视法律尽职调查,实际上是为了整个交易的保驾护航。

近日,上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司披露一则涉资百亿元的重大诉讼公告。公告显示,2016年,陆家嘴指定控股子公司佳湾公司和佳二公司(通过信托计划)组成联合体在上海联合产权交易所联合竞得苏钢集团挂牌出让的绿岸公司95%股权,绿岸公司名下的主要资产为位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东的17块土地使用权。2022年以来,陆家嘴及各方环境调查确定绿岸公司名下14 块土地存在污染,且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。因本次标的涉案金额巨大,超过百亿,从而引发社会的广泛关注,也让“并购尽调”在律师圈引发了不小的讨论。

图为苏州“百亿毒地”上所建的小区

《风险防控金钥匙——法律尽职调查》 一文中,买球赛的正规app - 2023年买球赛的正规app已就法律尽职调查的通用路径及部分侧重点进行了详细介绍。房地产企业作为历来“收并购”领域的重点、难点,大概是各并购律师入行以来不得不接触的行业。

房地产企业,其最重要的资产就是名下土地(及其地上建筑物)。首先,在尽调前,律师应清楚客户的需求,即本次交易标的是资产还是股权。因房地产企业受税收以及土地使用权转让限制等综合原因,通常情况下,双方不会采取直接交易资产的方式,除非标的企业存在其他无法剥离的巨额债务。从事律师职业的数年来,团队经手的直接交易资产的也仅存在一例。交易标的是资产或者股权的区别主要在于是否需要着重对目标公司的主体情况、劳动人事情况、诉讼纠纷等主体情况进行法律尽职调查。

就资产调查而言,房地产企业从拿地、报规报建到开发建设、竣工验收、对外销售,期间存在各种各样的手续以及“雷点”,做好资产的尽职调查的重要性不言而喻。

01
土地取得环节

通常情况下,房地产企业的土地是从一级市场取得,也就是买球赛的正规app - 2023年买球赛的正规app所说的“土地招拍挂”。作为律师需要核实土地招拍挂的流程是否合法合规,房地产企业取得土地后是否与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同》中对于股权交易、资产交易是否有特别约定等。需要特别注意的是,出让合同中除固定模板所约定的条款外,各地国土部门往往还会依据实际交易情况添加部分限制性条款,如团队曾经在并购尽调中就发现出让合同中对于土地未竣工前,房地产开发企业的实际控制人、股权结构变化的作出有限制,这就意味着,即使后续交易双方不通过直接交易资产的方式,而是通过交易股权的方式,也会受到相应的限制,这种对于交易受让方影响较大的情况,作为尽调律师应当在了解到的第一时间向客户反馈。

签订出让合同且房地产企业按照约定缴纳土地出让价款及相关税费后,房地产企业会取得土地的不动产权证。那么取得土地不动产权证是否必然代表房地产企业土地出让价款已缴纳呢?答案是否定的,团队曾经在一个尽调项目中走访国土部门时发现,因被收购方财务困难,被收购方向国土部门申请先办证后付款的情形。所以在尽调过程中,买球赛的正规app - 2023年买球赛的正规app也应当注意,取得土地不动产权证不当然代表房地产企业已缴纳土地出让价款。

02
报规报建、开发建设环节

在报规报建、开发建设环节中,买球赛的正规app - 2023年买球赛的正规app需要特别关注“三证”,即用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程建设许可证,“三证”缺一不可,通常情况下,三证之间存在关联性且统一性,但个别情况下可能会存在一定的细微差别。

虽然“三证”的取得至关重要,但律师也不能仅仅依靠三证判定规划条件,如笔者在曾经经办过的一个尽调中就通过走访调查发现由于区域管网线路规划调整,地块规划条件发生变化,直接影响地块面积,从而影响规划面积的情况,因在该笔交易中,交易双方定价依据规划面积确定计算,律师团队的该项尽调结果直接为客户减少到了近百万的交易费用。

再如,笔者曾经尽调的一个项目中发现《建设工程规划许可证》所记载的面积仅包含地上建筑面积,然目标企业修建有地下建筑,根据出让合同约定,目标企业需补缴地下空间使用权价款。可想而知,若客户未聘请律师尽调,亦未发现该问题,直接购买目标企业股权后国土部门要求补缴该部分价款,对于客户而言将是一项巨大的损失。

03
竣工验收、对外销售环节

因律师本身并不具备买球赛的正规app - 2023年买球赛的正规app的建筑体系知识,故律师无法直接通过现场勘察确认项目是否竣工,通常情况下,律师凭借《竣工验收备案证》对项目竣工验收备案情况进行确认。

若房屋本身已对外进行销售,律师还需核实目标企业在销售前是否取得相应的许可文件,是否存在违法销售、违法收取定金等情况。另外,出让方对外出让资产往往是由于其现金流受阻,负债较大,对此,律师还需重点关注房屋查封、抵押等限制性情况,以及以房抵债、工程款抵房等特殊情况的发生。

04
其他特殊调查环节

因每笔交易均具有其自身特殊性,如开头买球赛的正规app - 2023年买球赛的正规app提到的“苏州毒地房”事件,在了解到其土地性质后,环保合规性也应该被纳入尽调的重点范围。再如某些工业园区地块收购过程中,作为律师还应当了解工业园区所在地块产业政策等,保证客户收购地块后其产业符合所在园区要求。

文章的最后,笔者想要说的是,一宗看似简单交易的背后,实则是商务、财务、法务(律师)共同商讨的结果。重视法律尽职调查,实际上是为了整个交易的保驾护航。

 

 


 

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